Corte di Cassazione- AGEVOLAZIONE PRIMA CASA ANCHE A CHI HA LOCATO L’IMMOBILE A TERZI.

Con una recente ordinanza la Corte di Cassazione ha riconosciuto il diritto a fruire delle agevolazioni “prima casa” ad un contribuente che nello stesso Comune risulta proprietario di un immobile abitativo locato a terzi.

Ciò in considerazione del fatto che, secondo i Giudici, la “impossidenza di altra casa di abitazione” richiesta dalla norma “deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato, sicché tale idoneità deve ritenersi insussistente nel caso in cui l’immobile risulti locato a terzi”, fermo restando che detto vincolo giuridico gravante sull’immobile non deve risultare “maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità” per poter fruire delle agevolazioni in esame. I Giudici hanno altresì evidenziato che tale fattispecie è sostanzialmente assimilabile al proprietario della nuda proprietà al quale, anche l’Agenzia delle Entrate, ha riconosciuto la possibilità di fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Come noto i soggetti che acquistano la c.d. “prima casa” possono beneficiare della riduzione delle imposte dovute a condizione che:

• L’immobile sia “non di lusso”, ossia di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
• Sussistano le condizioni di cui alla Nota II-bis) dell’art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86.

In particolare, sul secondo punto, il contribuente deve dichiarare di: “non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare come «prima casa»”.

In base all’orientamento prevalente della giurisprudenza la non titolarità di “altra casa di abitazione” va intesa nel senso che il contribuente non deve possedere altro immobile idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e del suo nucleo familiare, conformemente a quanto prevedeva la versione precedente della normativa in esame, che faceva riferimento ad un “fabbricato idoneo ad abitazione”.

L’orientamento prevalente dell’Agenzia delle Entrate risulta invece più “stringente”, in quanto l’Agenzia sostiene che la (in)idoneità dell’immobile deve essere valutata sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta soltanto nel caso di “assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile già posseduto all’uso abitativo”.

Con la recente ordinanza n. 19989 la Corte di Cassazione ha confermato l’orientamento in base al quale è necessario considerare anche la situazione soggettiva del contribuente / acquirente. Nel caso di specie i Giudici hanno ritenuto legittima la fruizione dei benefici “prima casa” da parte di un contribuente che aveva acquistato l’abitazione nello stesso Comune in cui possedeva già un altro immobile che però non era disponibile in quanto locato a terzi.